Продавачите си мислят:
    - "От три месеца имам къщата на пазара, а само двама души са идвали да я видят".
    - "Какво прави нашият агент (на недвижими имоти) та не я продава…? Трябваше да подпишем с другия агент. Пък този в началото ни се видя най-добър. Какви ни ги разправя сега?..."
    -"…и защо не продадохме миналата година…?."
    -"…След като сме пребоядисали цялата къща - и отвътре, и отвън; и сложихме нов килим в спалните; и поставихме ламинат (изкуствен паркет) в хола и в дневната; и задният ни двор никога не е изглеждал толкова добре, и…и…
    и…Тогава защо няма опашка пред вратата, за да си подават хората офертите? Защо къщата стои на пазара вече пети месец?"
    А купувачите се наслаждават на изобилието на табели за продан, и не знаят какво да правят. Също като в баснята, когато Буридановото магаре стояло между две купи сено и докато се чудело от коя да яде, умряло от глад.
    "…сега ли да пуснем оферта? ...дали да не изчакаме още малко …цените може да паднат още ...дали пък няма да станат наполовина…?"
    "Защо да не погледнем друг вид имоти…със $100,000-$150,000 повече от цената, която ни даде мортгидж-компанията…?"
    "…колко под исканата цена можем да предложим?"
    "…и защо не купихме миналата година, докато лихвите бяха толкова ниски…?"
    И, засега, "на западния фронт - нищо ново". Всички изчакват - и купувачите, и Федералният резерв, след 17-те си поредни покачвания на лихвата за последната година. Бързат единствено продавачите, но нямат взаимност. В печата наричат това "противостояние".

    ДЕЙСТВИЕ И СТОЯНИЕ ИЛИ КЪДЕ ОТИДЕ ПАЗАРЪТ?
    По дефиниция, пазарът е срещата и взаимодействието (може и противодействието) между купувачи и продавачи. Когато няма …-действие, а има …-стояние - тогава няма пазар. Обобщаващ синоним на купувачите е търсенето, а на продавачите - предлагането. С други думи - пазар няма, когато една от двете компоненти липсва.
    Когато и двете компоненти присъстват, но едната доминира - има ограничен пазар. Ако търсенето е по-голямо - има "пазар на продавача", т.е. продавачът диктува условията - което беше най-силно изразено през февруари- август на 2005.
    Когато предлагането надхвърли търсенето - идва "пазарът на купувача". Това е пазарът днес.
    Според статистиката:
    - Търсенето: тази година броят на купувачите е с 35%-38% по-малък от миналата година. Разликата се дължи в голяма стенен и на прелетните инвеститори (от други щати), които масово надойдоха и накупиха по няколко имота. Завишеното търсене дръпна цените нагоре. Част от имотите те продадоха веднага, а друга част задържаха за година заради данъчните облекчения, и ги продават сега.
    - Предлагането: сега има за продан 43,000 до 47,000 къщи, а миналата година по същото време имаше около 4,600. Големият брой на имотите за продан оказва натиск върху цените и те бавно тръгват надолу.
    - Днес лихвите на заемите за къщи са с около 2% по-високи от лихвите през последните 2 години. А вашата лихва - както и преди - продължава да зависи от кредитната ви история.
    Но и сега - след 17-те последователни увеличения на основния лихвен процент за последната година - лихвите на мортгиджите продължават да са едни от най-ниските в исторически план.

    КОЙ ЗАГУБИ И КОЙ СПЕЧЕЛИ НА ПАЗАРА НА ИМОТИ
    Мисля, че всички, които имат имоти, спечелиха от турбуленциите на пазара и от развитието му през последните години и месеци. Загубиха единствено онези, които продадоха в началото на 2005 непосредствено преди безпрецедентния скок на цените.
    Преди да започнем да се самобичуваме с въпроса: "Защо не продадох миналата година?", нека направим малка равносметка.
    За година и нещо цените на имотите хвръкна с по 50%-70% в повечето райони на Метро Финикс. Дори при сегашното коригиране (adjustment) на цените, т.е. спадането им с 5%-10% от максималните от миналото лято, поради голямото предлагане, печалбата е налице.
    Ако бяхте продали миналата година, за да купите друг имот, печалбата от продажбата щеше да бъде "изядена" от покупката. Ако не сте продали, собственият ви дял от стойността (вашите equity) продължава да е ваш. Щяхте да спечелите максимално ако бяхте продали къщата си миналата година през "бума" и бяхте отишли под наем за година-две, за да си купите друг имот, когато цените тръгнат надолу и продавачите станат отново сговорчиви.

    КАК ДА СИ ПРОДАДЕМ КЪЩАТА ПРИ СЕГАШНИЯ ПАЗАР
    Запазва се тенденцията още къщи да излизат на пазара, а вече обявените да не се продават. Сякаш търсенето малко се засили в края на лятото, но сме много далеч от изравняване с предлагането.
    Какво трябва да направи продавачът, за да продаде имота си?
    Когато не знаем накъде, се връщаме към извора, и към основните понятия на пазара на имоти: местонахождение (локейшън), цена, състояние на имота, маркетинг и реклама, достъпност.
    Местонахождението няма да можете да промените. Вече сте го купили.
    Състоянието на имота определя неговата продаваемост и цена. При толкова богат избор купувачите избират най-доброто и най-красивото на най-ниската цена. От вас зависи как ще подготвите имота си за продан. Ако не сте сигурни какво да направите, консултирайте се първо с агент за недвижими имоти, който познава местния пазар и познава конкуренцията ви, както и стандартът. Говорете още с контрактори и майстори.
    Когато избирате агент да ви представя, питайте в подробности какъв е маркетингът и рекламата му. Обикновено агенти с най-ниската комисионна нямат ефикасен маркетинг, по-точно, пестят от маркетинг и реклама.
    Като определите комисионната, която плащате на вашия избраник, до голяма степен вие сами определяте и обема, и вида на маркетинга, който продава къщата. Самото включване в ем-ел-ес трудно ще я продаде, след като там има още поне 45,000 други имота.
    Максималният достъп до къщата е неизбежен. Всякакви ограничения за показване може да ви лишат от реален купувач.
    Цена - направете си точна сметка колко най-малко може да поискате и се съобразете с цените на другите имоти за продан, както и на наскоро продадените. Не се заблуждавайте, че който хареса къщата все ще предложи нещо. Не винаги става. Ако успеете да слезете под средната цена за местния пазар - шансовете ви са добри.

На слука в новия пазар! И не се колебайте да питате…! С питане и къща се продава в пазар на застой!

Рубриката се води от
Надя МИЛЧЕВА
HomeSmart Real Estate
Phoenix, Arizona
Phone: (602) 695 2111
MailTo: nadia10@cox.net
www.AzHomeConsult.com

Назад