Уорън Бъфет - теоретик, стратег и тактик за инвеститорския елит в САЩ, но и инвеститор-практик от световна величина - предрича забавяне на цялостния пазар за недвижими имоти в САЩ. Забавянето ще бъде особено чувствително в районите, преживяли бум на цените и търсенето през последните 3-4 години. Вследствие на това Бъфет предсказва съществено понижаване на цените по места особено на скъпите и луксозните имоти (…"significant downward adjustments, especially in the higher end of the housing market.")

     ЗА ЛИХВИТЕ И ИНФЛАЦИЯТА
     Миналия месец официално бе намекнато, че засега нямало да има ново съществено покачване на лихвите. Икономиката изглежда силна и перспективите са положителни. Само като констатация, в момента лихвите са най-високите за последните 4 години.
     Според Ед Лимър, икономист от УКЛА, "чудовището на инфлацията се очертава на хоризонта. Ако това чудовище скочи и предизвика проблеми, лихвите отново ще тръгнат нагоре."

     САЩ: ПАЗАРЪТ НА ИМОТИ ДНЕС
     В обширен анализ за състоянието на пазара на недвижимостите в Северна Америка Списание "Форчън" разделя засегнатите градове в три категории: мъртви зони, застрашени зони и безопасни оазиси.
     В мъртвите зони вече се проявяват признаци на прегряване - предлагането многократно надхвърля търсенето, строителните фирми и отделните продавачи предлагат материални и монетарни примамки и отстъпки, за да привличат купувачи. В тази категория "Форчън" причислява Бостън, Лас Вегас, Маями, Северна Виржиния, Финикс, Сакраменто, Сан Диего.
     Продавачите трудно се разделят с мисленето от годините на "бума", с видяното и чутото през 2005-та. Купувачите пък - усетили силата си - всячески дърпат цените надолу и стават все по-малко отстъпчиви при договарянето на условията по сделката. Когато противостоенето      Продавачи-Купувачи се изостри до крайност, броят на затворените сделки тръгва главоломно надолу; низходящата спирала на това противостоене ще превърне градовете с цъфтящ пазар в мъртви зони.
     "Параграф #22" за бъдещите мъртви зони: Растящите лихви снижават нивото на достъпните цени на имотите. "Достъпността" на цените се определят от размера на месечното плащане по погасяването на заема. А месечното плащане е функция на месечните приходи и разходи на купувача, и на лихвата по заема. Колкото по-добра ти е кредитната история и са ти по-ниски останалите задължения (задължителни месечни плащания за коли, кредитни карти, други заеми, и т.н.), толкова е по-ниска лихвата . Но колкото и добри да са тези показатели, размерът на заплатите и надниците (редовните месечни приходи) по места не може изведнъж да надскочи себе си.
     Към застрашените зони се причисляват градовете, където цените през последните 24 месеца също "хвръкнаха" , но въпреки прегряването пазарът на имоти е все още силен. Чикаго и Сиатъл са сравнително малко застрашени. Докато Лос Анжелис, Ню Йорк, Оукланд и Сан Франциско се "свличат стремително" надолу, пише "Форчън".
     Безопасните оазиси включват Кливланд, Кълъмбъс, Далас, Хюстън, Канзас Сити, Омаха, Питсбърг. Тези кътчета останаха незасегнати от резките движения на цените. Годишно стойността на имотите там се повишава с умерените 3%-7%. Като причина пазарната хармония се изтъкват ниските цени и изобилието на земя за застрояване; както и доста ограниченият брой инвеститори. Предлагането на нови къщи е в тон с търсенето дори в районите със значителен растеж на ново откриваните работни места.
   
     ПРАКТИЧЕСКИ СЪВЕТИ КЪМ УЧАСТНИЦИТЕ В ДНЕШНИЯ ЗАТИХВАЩ ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В САЩ
     С уговорката, че
     "никога не е добре да се окажеш в центъра на групова истерия, още повече, когато опира до имоти, "Форчън" съветва купувачи, продавачи, инвеститори да не се подвеждат от национални статистики, едри заглавия, и общи приказки, а да търсят конкретна и специфична информация (от професионалисти) за района, града и за дейността, в който са интересите им. Ето и някои други (неписани) правила:
     1. Ако играете играта недвижими имоти с дългосрочна перспектива - при вас всичко ще е наред. Ако можете да си плащате сметките по заема за години напред и да изчакате цикличната крива отново да тръгне някога нагоре, гледайте на имота си като на дом и не прехвърляйте непрекъснато вестникарските страници от рубриката за недвижими имоти.
     2. Ако искате да продавате - определете правилно исканата цена! Искането на прекалено висока цена е най-груба грешка при затихващ пазар. Целта ви да е: да получите оферта през първите 2-3 седмици от излизането ви на пазара. Проверете на каква цена са затворени сделки около вас през последните седмици.
     3. Направете всичко възможно да се откроите от другите къщи на пазара около вас. Най-привлекателната, най-интересната, най-красивата къща ще се похарчи. Другите може и да останат. Цената също няма да е еднаква. Още преди да поставите знак "Продава се" опаковайте всички лични вещи, също снимки, и всички вещи и мебели, без които можете да преживеете до продажбата. Огледайте къщата си с окото на купувач, пребоядисайте отвътре и отвън, сменете подова настилка (ако се налага); избирайте неутрални тонове; пренаредете, почистете преден и заден двор, балкон и т.н.
     4. Наемете агент по недвижими имоти със силен план за разностранен маркетинг. Комисионната в крайна сметка може да се окаже най-добрата ви инвестиция и като разход по продажбата се вади от облагаемата за данъци сума. Мнозина агенти предлагат гъвкави такси и услуги. Оценявайте цените и услугите комплексно.
     5. Ако купувате - не допускайте исканата цена да бъде определяща в решенията ви. Проверете за колко са продадени подобни имоти в района, сметнете каква цена ви устройва, и си помислете също колко искате тази къща. Това ли единствено е къщата на вашите мечти или може да бъде и друга.
     6. Ако купувате - от строителна фирма - сравнявайте кой строител какво предлага в добавка, за да привлича купувачи.
     7. Ако сте спекулант - продавайте колкото може по-бързо, дори за по-ниска цена. Никой не очаква цените да се вдигат отново през близките години.
     8. Ако сте собственик на имот(и) и искате да го/ги запазите за години напред - огледайте добре заемите! Плаващите лихви вече не са евтини. Отидете на фиксирана лихва. Сигурността си има своята цена.
     9. Търсете и инвестирайте и в алтернативни пенсионни фондове. Не разчитайте единствено на недвижимите имоти като източник на пенсия.

Рубриката се води от Надя МИЛЧЕВА,
HomeSmart Real Estate

Назад