За рубриката “От А до Я на пазара за недвижими имоти”
     Kaкто вече споменах в предишен брой, основни факторите, определящи пазара на недвижими имоти в Голям Финикс са, например:
     - по-ниските цени на живот в сравнение с други метрополни центрове,
     - наличието на незастроена земя и приемливите й цени,
     - ниските цени на имотите (пак в сравнение с Калифорния, Чикаго, Флорида и др.,
     - благоприятният климат, който позволява целогодишо строителство,
     - постоянното откриване на нови работни места,
     - ниските лихви и изобилието на програми за финансиране през последните 4-5 години,
     - несекващият приток на преселници в Аризона, привличани от споменантите по-горе фактори
     Израстването на Голям Финикс в национален център на различни индустрии – например на биотехнологиите, и др.

     В следващите броеве ще се спирам на тези и на други явления, които поотделно или в комбинация ще влияят решаващо върху бъдещето на града и неговото благоденствие. А това благоденствие се гради до голяма степен върху пазара на недвижими имоти и новото строителство.

     Целта на тази поредица е освен информация за събитията, да даде на настоящи и потенциални инвеститори представа за възможностите, които предлага Голям Финикс.
     Надя МИЛЧЕВА,
     HomeSmart Real Estate

     Когато кривата на пазара тръгна надолу …
     Ако си представим вълнообразната крива (линия) изобразяваща графично движението на даден пазар, ще разберем по-лесно какво стана през последните 2 години с цените на имотите, времето за продажба, изобилието или недостига на къщи за продан.
     През първите осем месеца на 2005 година възходящата крива на пазара за недвижими имоти, продължила повече от 10 години да върви нагоре, се доближи застрашително до вертикала. “Много добре не е на добре…”, мислеха мнозина. Говореше се все по-често за “сапунен мехур” или за “балон” на пазара за недвижими имоти. Правеха се аналогии със срива на “дот-ком”- индустрията и на стоковата борса в началото на този век; а също с “Черния петък” и с Голямата депресия от края на 20-те години на 20 век.
     Финансовите плановици приканваха към финансов разум, съветваха хората над 50 години “to downsize” – да продават големите имоти, да се местят “под наем”, или в по-малки жилища. Печалбата от продадените имоти трябва да им подсигурява старините – бели пари за черни дни. А съветът към по-младите бе да не прахосват и последните си “екуити” (разликата от заема, който дължат и актуалната стойност на дома си) по крузове и луксозни коли, а да ги запазят за по-тежки времена; или да ги ре-инвестират.
     Всъщност думата “инвеститор” надхвърли рамките на благоприличието и купувачите грижливо се пазеха да не бъдат отъждествени с нея. На практика, обаче, всеки търсеше изгодна сделка за бърза печалба.
     Вълнообразната крива достигна върха си в края на август 2005 г. и в началото-средата на септември тръгна надолу. През първата половина на 2005 година инвеститори, спекуланти, продавачи бяха буквално екзалтирани от главоломното покачване на цените във всички райони на Голям Финикс. Къщите се продаваха за 1-2 дни, често с по 20,000-30,000 над исканата цена, като продавачите пробираха най-изгодната оферта.
     Агентите (представителите) на продавачите се бореха с по 3-4, понякога до 10-12 оферти за някоя красива къша. А агентите (представителите) на купувачите измисляха най-невероятни трикове, за да бъде предпочетена офертата на техните клиенти пред останалите.      Продавачите “извиваха ръце” и диктуваха условията.
     Ужасени и паникьосани, сякаш къщите ще се свършат и никога няма да успеят да си купят поне една (или повече), купувачите плащаха и надплащаха високите цени.
     Строителните фирми налагаха строги ограничения, оспорвани дори от централния печат; орязваха или премахваха изцяло бонусите за купувачите и комисионните на техните представители (агенти).

     Преображението
     В началото на миналия септември, обаче, пазарът буквално се наводни от къщи за продан. Изведнъж всички бяха решили да си извадят печалбата (equity= разликата между заема, който дължат, и актуалната цена на къщата) акумулирала в имотите им.
     Без преувеличение, за една седмица сякаш цели нови селища в периферията (засега) на Голям Финикс бяха изкарани на пазара.
     В повечето от тях като по даден знак се появиха по 200-300 нови къщи за продан. Улиците на Каза Гранде, Сърпрайз, Марикопа, Кулидж, Бъкай, Антъм и други бяха декорирани с пъстроцветни табели на всякакви брокерски фирми. Знаците “За продан” на места сякаш бяха повече от къщите.
     И като по магия купувачите “се изпариха”. Някои къщи се продадоха междувременно, други бяха свалени от пазара или пуснати под наем, а пред повечето и досега продължават да се “ветреят” табелите “За продан”.
     За дни пазарът на имоти се обърна – от пазар на Продавача се превърна в пазар на Купувача. С други думи, купувачът започна да си възвръща “правото на глас”, започна да налага условия по сделката, а не само да приема. Пазарът се нормализира, стабилизира, балансира и т.н., казват професионалистите.
     Освен решенията на бившия председател на Федералния резерв Грийнспейн и административните мерки, търсенето и предлагането се оказаха най-добрите – и най-естествени - регулатори и на този пазар.

     Послеслов:
     Времето на бързите пари и евтините заеми отмина!

     Засега, 6 месеца след “преображението” никакви “балони” и “сапунени мехури” не са се пукнали; имотите си държат цените и годишното увеличаване на стойността им се изчислява между 5% до 20% процента, в зависимо от района. Никой не очаква цените да се върнат назад.      Оценителите от Данъчната служба затвърдиха това като обявиха публично, че са започнали да изпращат писма до собствениците с новите повишени оценки за стойност на имотите им, въз основа на които се определят годишните данъци.
     За сведение на всички потенциални спекуланти – отминаха в историята годините (2004-2005) и месеците, когато можехме да купим нова къща от строител за 250,000 долара и след три месеца да я продадем за 350,000. Остават ни конвенционалните инвеститорски дейности и сфери. Възстановено бе уважението към Инвеститора, подкопано от спекулантите.
     Строителните фирми отново възвърнаха бонусите за купувачите – къде безплатен басейн, къде луксозна кухня, включена в основната цена, или солидна сума към разходите по затварянето на сделката. От търговските офиси на строителите изчезнаха листовете на чакащите за всеки отпуснат парцел. Строителите отново започнаха да ухажват купувачи и агенти.
     Времето за продаването на къщите се удължи до 2-3 месеца. По улиците отново се появиха знаци за “Опън Хауз”, традиционният маркетинг замени креативните похвати на агентите. Минивановете със спекуланти от Калифорния и Невада, които завъртяха доста пари на финикска земя, се насочиха към други щати. Никой от непросветените не знае точно накъде.
     Най-често се спелват Тексас и Ню Мексико, но там още няма признаци за по-значително раздвижване.
     Независимо къде е, следващият спекулантски бум няма да засенчи възможностите на Долината на Слънцето (Valley of the Sun).
     Голям Финикс върви уверено към своето бъдеще!... А също към нова вълна от форкложени къщи (загубени от собствениците поради неплатежоспособност) – което сее нови надежди сред ликвидните инвеститори.

     През следващия четвърт век
     Като цяло, предвижданията за пазара на недвижими имоти в Голям Финикс през следващите 25 години са оптимистични, независимо от колебанията и състоянието на американската икономика, и на лихвените проценти. Районът Финикс-Тусон – два града в централно-южна Аризона, на 2 часа път един от друг, са обявени за най-големият стоителен участък в САЩ. А се говори, че разрастването на града на запад ще спре, когато Финикс се слее с Палм Спрингс в централна Калифорния.
     Незастроена земя има и на север – Финикс, Пеория, Кеърфрии, Кейф Креек. Там обаче цените на земята и планинският релеф дават приоритет на по-големите имения за седемцифрени суми, което елиминира преобладаващата част от населенитето – семейства с две и повече деца, и с ограничени приходи.
     За разлика от Лас Вегас и от цяла Невада проблемът с водата в Аризона като че ли е решен за няколко десетки години напред.
     И независимо от летните горещини, пустинята на Аризона продължава да привлича замечтаните погледи на мнозина.

Назад