Имотът да ни носи радост, не грижи и страдание!

Рубриката, която списва в нашия чикагски вестник „България Сега” експертът ни  от България, има задачата да разглежда различни правни въпроси около собствеността на гражданите в нашата стара родина. Там сме оставили родители, роднини и приятели, на които се стараем да помагаме с всичко, което можем. Оставили сме и земя и къщи, в които може да се завърнем или да ги предоставим в бъдеща на тези, които заслужават. Можем и да се разпоредим с тях според нашите потребности и желания.

Автор на материалите е Велика Данаилова,  дългогодишен консултант по покупко-продажби, наеми и управление на недвижими имоти към  „Консорциум Изток” в столицата, към който работят повече от 150  агенции за недвижимости. Тя ще се постарае и сега и в бъдеще да ви запознае с най-точните правни анализи и конкретното състояние на цени и пазари, с характерните измами и престъпления, които заплашват имотите ви и да ви предпази от тях.

Ще ви помогне в два случая. При първия – навреме, докато нямате никакви неприятности, за да ги избегнете и в бъдеще. И при втория – когато са ви измамили и ограбили и вие сте вече по трасето на един маратон без милост – от съдебна инстанция в друга, а години си текат край вас и животът ви изглежда черен…

УСПЕХЪТ  Е  ЗА  ПРЕДПРИЕМЧИВИТЕ

Продължаващата четвърта година икономическа криза стопи  желанието на  хората в България да влагат парите си в недвижими имоти. Факт е, че тази година
спестяванията на хората /към септември, 2011/, според проучването на G f К,  достигнаха рекорд: 30,53 милиарда лева! С 496 милиона лева повече  за периода  спрямо миналата година. Но така възелът на икономиката не се развързва, а затяга.
Банките определено имат амбицията да влязат отново в пазара на имотите. Това се чувства от занижените лихви по таксите и макар че процентът на самофинансирането от купувача  да е все още висок, се предлагат различни  пакети с промоционални предложения. Най-показателен за това, колко е изгоден кредитът по ипотечните лихви, е  ГПР /годишният процент разходи/. Именно това е реалната сума, която изплаща кредитоискателя. Средно  лихвата с ГПР в лева е  8,55 %, при 8,71 ГПР в евро. Това са показатели за ипотечните кредити при покупка на жилище. А покупката на жилище  остава водещ мотив при заемите, затова и примерът е от тази сфера. И ако е така,  ако все пак решите да инвестирате в имот, нека разгледаме и по-конкретно нещата…

ПРОМЕНИ  В ПРАКТИКАТА ПО ИЗПОЛЗВАНЕ НА  ПРЕДВАРИТЕЛНИТЕ ДОГОВОРИ ЗА ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМО ИМУЩЕСТВО

Създадени след  90-те години на ХХ век, предварителните договори уговарят всички условия между страните – купувач и продавач. За тяхно удобство има срок, който се определя за подготовка на документите на сделката и от двете страни. Продавачът доказва собствеността на имота, сдобива се с данъчна оценка, снабдява се с всички документи, които са необходими за прехвърлянето на имота. Купувачът също подготвя своя набор от документи, най-вече когато купува с кредит. Доказва платежоспособността си пред банката за да защити искания кредит и т.н.
Всичко това е скрепено с авансово плащане на част от цената  така нареченият задатък /капаро/ по  смисъла на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите.

НОВОТО 

1. На практика договореното капаро беше 10 % от пазарната цена. Сега капарирането може да бъде с по-нисък процент за да се намали риска  от загубването му при неосъществяване на сделка, особено при участието на банка.
Сега в предварителните договори се включва клауза, която изключва прилагането на чл. 81 ал. 2 от Закона за задълженията и договорите и приема за невиновно изпълнението на купувача при неотпускането на кредит. Обикновено вече се уговаря неустойка в полза на продавача, която да го обезщети за времето, което е изгубил поради невъзможността си да го продаде на трето лице.
2. Желанието все пак да се  подсигури извършване на сделката за покупко-продажба и да се набави необходимото финансиране дава възможност за удължен срок за сключване на нотариалният акт и действие на целият предварителен договор, като обаче се държи  сметка за погасителната  давност на иска за обявяване предварителния договор за окончателен, като разновидност на иска за реално изпълнение на чл. 79,  пр. 1 ЗЗД, за който е приложим общия давностен срок, който е петгодишен по чл. 110 от ЗЗД.
 3. В новото строителство, строителите искаха стопроцентно плащане преди издаването на т.н. акт 16, последната степен на завършеност – въвод  във владение. С цел редуцирането на риска за купувача, последният купува до етап „груб строеж”. Така предмет на договаряне е не  прехвърлянето на правото на строеж, което се погасява към този момент по силата на чл. 181 ал. 2 ЗУТ /Закон за устройство на територията/, а правото на собственост върху самостоятелен обект. По този начин няма противоречивост да се изисква, както досега от строителите пълно плащане независимо от липсата на пълно насрещно изпълнение към момента на нотариалния акт при продажба на правото на строеж.
 4. Съществени  са промените, които са свързани с цената и начина на плащане, които се уговарят още в предварителния договор.
Вече не е немислимо продавачът да приеме сключването на нотариална сделка при неиздължена част от цената към него, при което собствеността преминава върху купувача, а плащането на остатъка се гарантира чрез законна ипотека по реда на чл. 168, т. 1 от ЗЗД. С това макар, че се оскъпява сделката за купувача, той приема условието,  поради липсата на парични средства, не намирайки друга възможност .Продавачът отлага пък във времето получаването на пълната цена, но при този, в момента ограничен пазар, се правят двустранно компромиси.
Това са едни от най-съществените промени, които дават основание  да се направи изводът, че използването на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в условията на криза е неприемливо за двете страни, а това е обявяване на предварителния договор за окончателен, ако някоя от двете страни или и двете са неизправни. В такъв случай отношенията  /при неизправност/ следва да се уреждат на основание неизпълнение по реда на чл. 87 от ЗЗД, защото реалното изпълнение трудно би могло да стане в действителност в практиката при уважен иск по чл.79 ал.1 предложение 1 на ЗЗД  /за който е приложим общия давностен срок, който е петгодишен по чл. 110 от ЗЗД/.

ЗАКОН  ЗА ОГРАНИЧАВАНЕ НА ПЛАЩАНИЯТА В БРОЙ  /ЗОПБ/

След влизането ни в Европейския съюз и с оглед привеждане на законодателството ни в съответствие с европейските изисквания, в бр. 16 от 22.02.2011 г. на „Държавен вестник” бе обнародван приетият от Народното събрание Закон за ограничаване на плащанията в брой и Закон за изменение и допълнение Закона за нотариусите и нотариалната дейност, обнародван на 31.05.2011 г. в бр. 41 на Държавен вестник.    
Съгласно измененията, при извършване на възмездни  сделки, с които  се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижимите имоти, участниците декларират извършения си акт и сумата, посочена в него  е действителната по плащане на сделката. Тоест обявява се реалната цена.    
Нов момент е предвиждането на плащания по изброените сделки над 10 000 лв. по специална банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избраните от страните участващи в сделката, банка. Тоест, ако купувате имот и стойността му е 100 000 евро, а продавачът желае да капарирате 10 % , /10 000 евро/ вие можете „на ръка” да му платите 5 000 евро, тъй като това са приблизително 10 000 лева. Останалите 5 000 евро, както и остатъка до 100 000 евро, задължително по банков път. в открита от продавача сметка.
Счита се, че с приемането на този закон  ще се повишат постъпленията в държавния бюджет от данъци и такси и ще се подобрят условията в борбата срещу пране на пари.       
Кризата е урок по устойчивост . Не забравяйте, че докато един печели, друг губи. Въпросът е в правилния избор на решението.
„Свободата е правото на избор, правото да си създадеш алтернативен избор. Без възможностите на избор и без съзидателност човекът престава да бъде човек, той става елемент, инструмент, предмет”. /Томас Джеферсън/.

КАКВО  ПРЕДСТАВЛЯВА ПРИЕМАНЕТО  НА  НАСЛЕДСТВО  ПО  ОПИС?

Ако в случай на смърт на родителите, те оставят наследници, например две деца, какъв е съответния ред, ако родителите имат задължения към банки?
 Според чл. 60 ал. 2 От Закона за наследството /ЗН/, наследниците,  които са приели наследството отговарят за задълженията, с които то е обременено, съобразно получените дялове. Законодателят обаче е дал възможност да се избегне неограничената отговорност и съгласно чл. 60 ал. 2 ЗН, наследникът,  който е приел наследство по опис, отговаря само до размера на полученото наследство.
Извън  случаите на задължително приемане по опис, всеки наследник решава сам дали да приеме по опис или направо. В разпоредбата на чл. 61, ал.2 ЗН, са посочени лицата, които задължително приемат по опис, а те са: недееспособните, държавата и обществените организации. Недееспособни по смисъла на  закона са и малолетните и непълнолетните, както и поставените под пълно  или ограничено запрещение. В конкретният случай, когато родителите починат и децата са малолетни или непълнолетни, отговорността им не може да надхвърли размера на полученото наследство в имущество. Банките не могат да предприемат никакви действия за удовлетворяване на вземанията си, докато не удостоверят, че наследниците  са приели наследството по опис. Наследникът, който приема по опис, трябва да извърши две действия: да изяви волята си за изрично приемане, съгласно чл.49 от ЗН  и опис на наследственото имущество.
Съгласно чл.61, ал. 1З Н приемането по опис трябва да се заяви писмено  от наследника в тримесечен срок от узнаване на откритото наследство. За лицата, които  задължително приемат наследството по опис, тримесечният срок не важи.

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Скоро  четох интересна статия  от академик Тодор Николов, който казва, че някакъв незначителен фактор може да причини климатични колебания. Той го нарича „Ефект на пеперудата”. „За разлика от пеперудата, казва той, човек предизвиква „Ефект на слона” в стъкларски магазин. И, образно казано, животът на земята е застрашен не само и не толкова от природния климат, колкото от моралния климат на човешкото общество.
В контекста на това, бъдещето принадлежи на креативните, решителните, компетентните. Трябва ясно да се разбират новите реалности, да се познават законите.
Има хора, които винаги искат това, което е най-доброто за тях, но повечето от хората искат това, което е най-справедливо.
Разбира се хубаво би било еднозначно да разбираме и ценностите, които сме готови да споделим, да имаме ясни и непротиворечиви правил, на които да подчиним и поведението си.

Велика Данаилова, София