ИМОТИТЕ – DUM SPIRO SPERO

В рубриката  „ИМОТИ” разглеждаме  различните ангажименти и проблеми, които възникват във връзка със стопанисването им,  с покупката им, продажбата, управлението и  промените в нормативните документи, които задължават  грижата за тях да е с още по-голяма отговорност.
   
Разгледахме тенденцията за корекция на цените на жилищата на българския пазар в период на криза. Цените падаха надолу до края на миналата година, а сега проявяват характер на стабилизиране. Спряхме се и на някои алогични неща, характерни за българския ни нрав. Например  –  да влезем в кризата с нагласата да продаваме и да изчерпваме по този начин финасовия ресурс, който притежаваме.

Спомням си във форума на “Имот-БГ” следния коментар: ”Докога ще се коментират цените на жилищата все едно, че са зеленчуци! И при тях си има сортове и разлики”. Да, така е. Има няколко типа строителство: тухла, панел, ЕПК /едроплощен кофраж/,   ПК /пълзящ кофраж/,  като прибавим и локация, квадратура, по-ниските цени за първи и последен етаж,  състоянието на самото жилище, подобренията, като ПВС – дограма и еконастилки … Това обособява поне 10 вида ценови нива и пазарни състояния!
 
Методологията за събиране на данни за покупко-продажбите се извършва от НСИ/Национално-статистическия институт/ на анкетен принцип. Начинът на събиране на данните е като се събират данни от квалифицирани служители за реално продадени жилища  /с предварително подбрани параметри/, извадка от фирми на недвижими имоти с регистрация по БУЛСТАТ, с най-големи приходи от сделки през последната година, извадка от продадени жилища построени по стандартни проекти и т.н.
    
Като цяло през 2012 година спадовете и покачванията са плахи и не може да се каже, че имат ключово влияние на пазара.
 
Около 27,30% са  собствениците, които искат да продадат имотите си, защото не се нуждаят от тях,  24,44 % са собствениците нуждаещи се спешно от пари, а тези които са инвестирали в тях като бизнес са  13%.  Едва 8,8% са тези които искат да купят по-голям имот, а 6,6 % са тези които не могат да го запазят заради кредита си,който не могат да обслужват.
 
Изводът  е, че от ключово значение е да се срещнат интересите на продавачи и купувачи. Засега се отчита разминаване, понякога в завишена цена при някои имоти, между 12 и 20%. Сиреч, трябва да се прави коренна разлика между мнение и знание и между суетната претенция за „истина” и това,  което е реално в момента.Това, което всеки от нас  гледа под някакъв ъгъл, трябва да не превръща мнението му в образец и мащаб за останалите, въпреки че всеки има своето право да има гледната си точка.

Каква цена на квадратен метър при продажба, може да очаква строител, който е купил УПИ за 1000 евро кв. метър, направил е строителството за 500-600 евро за кв.метър и още 100 евро за непредвидени разходи?   По колко евро би продал квадратния метър на жилищата, които е построил, след като предварително ги е оскъпил, а иска да реализира печалба? Мина времето на големите възможности. Сега е времето на скромната, но сигурно премерена печалба. Кризата ни научи, че имотът не винаги е актив, а така става, когато разходът по него е голям. Особено ако  жилището е луксозно, скъпо, то не може да  върне инвестицията дълги години. Ако стои празно пък, направо вкарва собственика си в големи разходи.
 
Новите въпроси към нас имат следните отговори:

ВЪПРОС на В.С.: Искам да си купя имот в южната ни съседка Гърция. Осведомиха ме, че особено хубави оферти има във ваканционните им селища. Чух обаче, че искат някакво специално разрешение за чужденци, вярно ли е?

ОТГОВОР: Миналата година в летния период, продавачи и купувачи чакаха от властите си обявяване на законодателни промени, които да отменят необходимостта  Министерството на отбраната да издава разрешителни за покупка на имот в Гърция. Тези разрешителни удължаваха периода на покупко-продажба с близо година. Икономическата нестабилност привлича инвеститори, които искат да придобият имоти на по-ниски цени. Цените там не са паднали драстично, затова пък продавачите са по-склонни да преговарят и да правят отстъпки. Опитайте, струва си!

ВЪПРОС на П. Г.:  Живея на последен  /осми/ етаж в жилищен блок и от покрива тече, точно пред външната  врата на апартамента ми, на площадката.Някои от живущите на първите етажи не искат да дадат пари за ремонт. Кои жилищни части са общи части?

ОТГОВОР: За общи части на всички живущи се считат: земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните, вътрешните и разделителни и носещи стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения, комините,  външните входни врати на сградата, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко, което служи за общо ползване. По закон, общите части не могат да се делят. Дяловете на отделните собственици са съразмерими на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.
   Във вашия случай ремонтът  на покрива се поема като разход от всички живущи, по силата на ЗУТ от  1 май 2009 г., който в специална глава, озаглавина”Ремонт, обновяване и поддържане на общите части”, регламентира реда, по който трябва да се извърши действието.

ВЪПРОС  на Д.Д.:  Купих урегулиран поземлен имот /УПИ/, мога ли да променям границите на имота си?  До мен има незастроен общински парцел. Мога ли за поискам пререгулиране за да увелича лицето на парцела?

ОТГОВОР: Урегулиран поземлен имот /УПИ/ е този, за който с подробен устройствен план, ПУП, са определени граници, достъп до улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство от Допълнителните разпоредби на ЗУТ/Закон за устройство на територията/. Граници между вече урегулирани имоти, могат да се променят само със съгласието на собствениците на засегнатите имоти, като задължително условие за одобряване на плана за регулация. То се изразява предварително в заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост, върху съответните части на имота с нотариално заверени подписи, респективно с писмени договори по пазарни цени, сключени от областния управител за имотите – държавна собственост и от кмета на общината за имотите  – общинска собственост. Исканото изменение следва да съдържа проект, съответстващ на действителните устройствени правила и нормативи.

ВЪПРОС на П.П.: Преди 10 години, прехвърлих жилището на баща ми с покупко-продажба, но той почина и в момента, въпреки, че аз го изплащах изцяло, сега разбрах, че една втора получава и брат ми.Той никога не е живял в апартамента, дори живее в друг град.Казва,че няма претенции, но какво следва да направя за да се снабдя с нотариален акт? Родителите ми са го обезпечили с много повече имоти от мен. Моят апартамент е панелен 66 кв.метра. Колко струва уреждането на този въпрос чрез нотариус?

ОТГОВОР: В случая, придобиването по наследство е по равни дялове,по 1/2 за двамата с брат ви/вие не споменавате за други братя и сестри/.С удостоверението за смърт, удостоверението за наследници, нотариалният акт на името на баща ви, данъчна оценка за имота,  най-добрият вариант е в случая да направите доброволна делба, която да извършите при нотариус.Той ще ви каже дали е необходимо нещо допълнително. Брат ви може да направи отказ във ваша полза, а вие да го обезщетите по желан от него начин, с изплащане на известна сума за неговата част или с друг дял от друга обща недвижима или движима собственост. При непостигане на споразумение се прави съдебна делба.  Препоръчителен е първият вариант, който не е обременен  емоционално. Опитайте се, да постигнете доброволно споразумение, което е най-добрият вариант да запазите и добрите си родствени отношения.Таксите по прехвърлянето на собствеността са публикувани в таблица за нотариалните такси и като база за тях служи данъчната оценка на имота.
 

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Факторите, стимулиращи пазара на недвижими имоти, са няколко. На първо място то е свързано с нарастване на доходите на населението и политическа и икономическа стабилност. За нарастване на доходите на населението все още сме в сферата на желанията.
Вторият важен фактор е кредитната подкрепа от банките и приемливия лихвен процес. И по този въпрос е излишен коментара, че и в  най-добрите условия на някои банки, клаузата,че банката си запазва правото да корегира едностранно лихвения процент и да подлага подводни камъни от такси по кредита.
Наскоро в една от телевизиите се проведе коментар, точно за нелоялността на банките, които  преди кризата даваха големи кредити, без да премерват риска по тях. Цените на жилищата се сринаха с по ¼ от пазарната цена, на която бяха купувани и сега, при невъзможност да се обслужва кредита от длъжника, се отнема апартамента и отново дълга остава.

Банката не трябва ли да носи своя риск? Нали неин оценител е посочил висока цена? Клиентът –длъжник ли е виновен,че има икономическа криза и жилището му като цена не покрива вече кредита? Къде остава рискът на банката? Тя винаги иска и трябва да печели!

Като прибавим и несигурността  за служебна ангажираност, тоест да има човек постоянна работа, картината не е никак оптимистична. Имотният пазар чака храбрите си  „бойци”.

Казват, че котката има няколко живота! За нас българите казват, че живеем „на магия”. Е, нямаме седем живота, като котките. Ние се родеем с лъва и сме си го избрали за емблематичен знак. Да можехме и с лъвски скок да прескочим кризата!
Остава ни само надеждата и добрата ни воля!
 

Велика Данаилова
За в. “България Сега”

Jel. 359 2 879320778