ИМОТИ

Навременните решения – това са верните решения!

Сентенцията на Лий Якока, който стои на първата редица сред преуспелите гиганти  автомобилостроенето, че “късно взетите решения – също са грешни решения” се отнася за всички области на живота. Не случайно той е искал всичко да му се представя в писмен вид, за да не го очарова или омае с думи някой, а да има време да прецени трезво написаното.

Рубриката “Имоти”, която  създадохме, има за цел да даде информация на всички, които  живеят далече от Родината си, за да могат своевременно да реагират на променящите се обстоятелства. Сред тях са и законовите разпоредби.  И така  да защитят това,  което са придобили като  плод на дългогодишен труд. Ако пък искат да инвестират, необходима е актуална информация за да се вземат правилните решения. Навременните решения –това са верните решения.

Въпросите, на които търсят отговори всички, които са далече от България, макар и различни, си приличат по това, че се търсят механизми за контрол и  действия за защита най-често  от измама.
 От няколко години се говори за наличие на имотна мафия, обвъзваща хора от различни звена по веригата, като се започне от държавни служители, брокери, адвокати и нотариуси.
 
ИМА ЛИ СПАСЕНИЕ ОТ ИМОТНИТЕ ИЗМАМИ?

На 7 февруари 2012 година, се проведе  семинар-дискусия на тема: ”Имотите 2012 година.Нещата за които не се говори”. В семинара акцента падна най-вече върху две неща:
1. Механизмът за защита от имотни измами ;
2. Стандарти на предоставените услуги от брокерите на недвижими имоти и как се прави  успешен маркетинг .
   
Лектори в семинара бяха: учредителят на българската асоциация на ощетените собственици на недвижими имоти, г-н Ангел Ангелов, г-н Иван Велков,председател на Националното сдружение за недвижими имоти  и др.
Подкрепена беше  инициативата за „Гражданска забрана за продажба на имоти”.

За съжаление няма все още желаната защита на собствеността.
Новосъздаденият сайт  ImotiGard  има за цел да въведе забрана върху описания подробно имот /ако е парцел – местонахождение, квадратура, планоснимачен номер и т.н.,  за апартамент пак подробно описание на жилището и собствеността/.

Собственикът подава в сайта информация за забрана на продажбата върху имота му. Но първо – трябва да четете много за да откриете дали интересуващия ви обикт не се продава. И второ -такава информация недобросъвестно може да подаде и близък на собственика човек, който иска, да не се извърши продажба, а знае характеристиката на имота много точно за да го обяви за забрана.

Ако  човек има съсобственост като идеална част върху земи, жилище и т.н. това пък е единствения начин да се забрани да се продават тези обекти без неговото знание,като се обяви  за забрана.
В сайта се публикуват и оттеглени пълномощни с номер на издаване и съответния нотариус, както и адреса на имота и името на упълномощителя.
 
Когато сте дали под наем или сте отстъпили ползването му, също може да се запази по този начин. Ако  сте купили ново строителство и имате само предварителен договор за продажба, само този е начинът да не се продаде жилището няколко пъти до издаването на нотариалния акт, като се наложи забрана.

Официалният старт на този регистър е от 01 януари 2012 година. Вписването е напълно безплатно.Това не е законова процедура, а инструмент за запазване на имота ви.

Ние разгледахме и една от законовите форми против измами при разплащането при покупко-продажба влязла в сила от 01 юни 2011 година, а именно: плащане само по банков път за суми над 10000 лева. Забраната за плащане пари в брой важи и за случаите при учредяването на вещни права, прехвърляния и т.н., ако цената е над този предвиден праг.
Само при продажба на кола  може да се плаща на ръка, дори ако сумата е над 10000 лева.

При продажба на жилища със заем, сумите се превеждат по банкова сметка избрана от страните по договора, а законът дава възможност да се внесе и сумата по специална сметка на нотариуса.Страните подписват декларация, че сумата преведена по банков път е сумата по действителната цена по продажбата.

Когато купувате имот, искайте професионално отношение, каквото със сигурност заслужавате. Необходимо е първоначално пълна информация на мейла ви, снимков материал с точно и пълно описание на имота, скица с квадратурата, локацията, изложението, търговска мрежа и т.н. Широкоъгълните обективи не дават точна информация за обема. Договаряйте цена, на която да присъства и собственикът.

Ако пък продавачът сте вие, искайте отчет колко хора са посетили жилището ви, какви недостатъци му намират, каква цена предлагат, поради какви причини  се проточва продажбата и т.н. Това е обратната връзка и вие трябва да я имате.

Не е никак лесно нито да купуваш нито да продаваш. Ползвайте консултанти, те са вашите приятели, но не е лесно да откриете най-добрите от тях.
Много хубав е изразът на Шарл Дьо Гол: ”Винаги избирайте трудния път – по него няма да срещнете конкуренция”.
 

ОТГОВОРИ  НА  ЗАДАДЕНИ  ВЪПРОСИ

ВЪПРОС: ТРЯБВА ЛИ  ДА РЕГИСТРИРАМ ЕТАЖНАТА СИ СОБСТВЕНСТ В ОБЩИНАТА? КАКВО НАЛОЖИ ТОВА?
Срокът за регистриране на етажната собственост изтече преди няколко месеца.Изключително много хора не са регистрирали собствеността си. Наказания за сега няма. Според  ЗУЕС  /Закон за управление на етажната собственост/, районната администрация трябва да създаде и поддържа публичен регистър на сградите в етажна собственост. На вписване подлежат всички сгради или отделни входове в режим на етажна собственост в територията на района.

Внася се заявление за вписване в районната администрация от председателя на Управителния съвет или от Управителя на етажната собственост. Заявлението съдържа данни за :
* сградата и отoделния вход – местонахождението , индентификатор, година на строителство, вид строителство, разгъната плъщ като квадратура, брой на самостоятелните обекти в сградата и т.н.
* посочва сде форма на управление: общо събрание или сдружение на собствениците;
* управителен орган – вид, състав, мандат, телефони за връзка и членове на управителния съвет.

Законът е в сила от 01май 2009 година. До този момент, например, в Община Оборище, само 25% от собствениците са регистрирали етажната си собственост.Това е реално нарушение на закона.

ВЪПРОС:  АКО В СГРАДАТА ИМА ДВА ИЛИ ТРИ АПАРТАМЕНТА ,ПАК ЛИ СЕ ВПИСВАТ?

В този случай не се прави вписване по общия ред.Тогава се прилагат останалите разпоредби на Закона за собствеността , а именно разпоредбите по чл.42, чл.43 и 44 , както и Гражданския процесуален кодекс.

ВЪПРОС: КАКВА Е ПОЛЗАТА ОТ ТОЗИ ЗАКОН?
 
С този закон се промени Законът за местното самоуправление и местното администриране.Кметът на съответната община е задължен да съдейства на управителя на етажната собственост и останалите собственици. За всяка сграда на етажна собсвеност се издава технически паспорт. Кметът упражнява  задължителен контрол, текущ също, по изпълнение мерките в техническия паспорт.
Администрацията от общината съставя актове при нарушения, издава наказателни постановления при нарушаване на вътрешния ред.

Предстои усвояване на големи средства по европейски програми за саниране на жилищния фонд. Междублоковите пространства се отдадоха за стопанисване и поддръжка на живущите в блоковете,облагородяват се и т.н.

Появи се и понятието „професионален домоуправител”,  човек, който се грижи за определени сгради.Той се назначава на тази длъжност от компанията управляваща даден имот.

Съществува вече и “иконом  – щатен служител, който се грижи за ежедневните дейности и проблеми на сградата, по нормалните функции на системите и инсталациите, които я обслужват.
Затворените комплекси се отказаха от „професионален управител”, имайки своите основателни съображения.Там живущите се натовариха с големи разходи по екстрите, за които месечно плащат.

Когато разглеждаме позитивната страна на ЗУЕС, не може да не споменем и възраженията на голяма част от гражданите, които под тази форма на управление виждат прокарване на лични интереси: някои хора намират начин да  създадат и узаконят търговски обекти в жилищни сгради, ресторанти, букмейкърски пунктове, клубове и променят архитектурния план на сградата. За това съвсем наложително е 100%-ното съгласие на всички живущи в сгратата, в противен случай архитектурният план не трябва да се променя. ”Добруването на  всеки от нас зависи от общото добруване”/Теодор Рузвелт/

В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Иска  ми се да обобщя днешната тема, но тя е отворена и има още много въпроси, които тепърва  ще искат отговор. По-добре е да се позова на думите на Уорън Бъфет – легендарният инвеститор и Главен изпълнителен директор на BERKSHIRE HATHAWAY : „Много е странно ако след свършване на сделката, кажете че са ви обрали, просто защото противоположната страна се е оказала по-умна. Всеки се среща с някой по-умен, преживей провала си, важното е да направиш изводите си и да вървиш напред”.

А  ВИЕ, ВСЕ ПАК НЯМАТЕ ПРОВАЛИ ! ТОГАВА … НАПРЕД!
ПОЗДРАВИ!

Велика Данаилова
За в. “България Сега”

Tel. 359 2 879320778