ОПТИМИСТИЧНО ЗА ИМОТИТЕ, ИЛИ НАПРОТИВ…

Разбира се, по-добрият вариант е оптимизъм и премерен риск на действие…
В близкото  соцминало и Тодор Живков съветваше хората да се снишат, за да премине „бурята” и да изчакат своето време. Имаше предвид точно икономическите сривове в соцлагера. Глобалните финансови трусове днес са жестоки за едни, за други не толкова.
Макар новата ситуация в България да не обещава особено бляскави перспективи, всеки в своя фокус може да помисли как да запази имотите си, да ги умножи или да изчака своето време за инвестиция.

Ролята ни на консултанти е да  разглеждаме „полето на действие”, да предложим своите анализи, а преценката и решението са от вас, уважаеми читатели!
   
И ОТНОВО ЗА СИТУАЦИЯТА В МОМЕНТА

Свитата икономика в България и ниските доходи, слабото потребление и повишената  спестовност, дават  индикации за вял, неактивен  имотен  пазар в България. Бумът в строителството започна в 2003 година и продължи до 2008-ма, когато  строителството беше сериозен фактор в растежа на брутния продукт. След настъпилия срив, построените търговски  обекти, хотели, офиси, ваканционни  селища, поставиха в големи задължения своите собственици. Днес  те чакат своите реални купувачи. Но къде са?

Кризата продължава да се вихри и каквито  и уловки в цени да се правят от страна на собствениците, купувачите здраво стискат парите си и не бързат да осъществят сделка. За това говори и ниският ръст на продажби за 2011 година. Камарата на частните съдебни изпълнители изготви регистър на публичните продажби, за да обяви на публичен търг имотите в страната, които  принудително се продават заради необслужвани кредити.

Много от клиентите ни, купувачи, се интересуват от такива имоти, но малка част от тях  отговарят на техните изисквания и възможности. Винаги търсенето е в най-ниския ценови сегмент – от 20 000 до 45 000 евро.

Напоследък купувачите търсят малки търговски площи до  30-40 кв.м. в гарници на цени от именно тези 20 000 до 40 000 евро, на оживено място.Това е продиктувано от факта, че с тази инвестиция си създават и работно място. На пазара се предлагат и офиси в рамките на тази посочена квадратура, някои от които са гаражи с непроменен статут.

Ролята на агенциите за недвижими имоти е да консултира клиентите си за обектите, които не стават за тази цел. Изискванията на ЗУТ /Закон за устройство на територията/, поставят достатъчно бариери, които вече са почти непреодолими, за узаконяване на подобни номерения, особено ако не отговарят на изискванията.Трудно се променя статут.

КАЧЕСТВОТО ЛИ Е ОТПРАВНА ТОЧКА  В  ТЪРСЕНЕТО?

Качеството е важна характеристика на търсенето, стига да не измести значително цената на такова ниво, че да обезсмисли интереса към обекта, т.е.добре е да е евтин и качествен.           
     
На много хора е известна детската приказка за трите прасенца, които си построили къщички за да се спасят от страшния вълк: сламена, дървена и от тухли.Оцеляли  и се спасили от вълка – но когато се приютили в най-здравата тухлена къщичка. Защото другите, Вълчо ги съборил. Поуката за трудолюбивото прасенце, което вложило повече труд, но успяло да спаси и себе си  и другарчетата си, е пример за далновидност и трудолюбие, от което могат да се правят доста аналогии.
      
ДЕФИРЕНЦИРАН ЛИ Е ПАЗАРА НА ИМОТИ НА БАЗА КАЧЕСТВО?

Естествено, да. Посториха се мого  качествени сгради с висок клас и атрактивни локации, както жилищни така и офис-сгради. Как, обаче, да се усвои от пазара за наеми и покупка площ от 1 354 000 кв.м. завършени офиси? Много фирми предпочитат луксозни офиси, с много екстри, но това са най-често международни компании. Те могат да плащат и таксите си по текущо потребление, които в офис-сградите вдигат доста наемната цена или тази по потребяването като собственост.

Кризата научи всички институции да проявават разбиране към проблемите на клиентите си, да търсят приемливи варианти.

Сега вече строителните  фирми, имат  ясната концепция за кой да строят, как да строят, как ще продадат и внимателно планират финансирането си.За да отговорят на по-масовото търсене на пазара, а това е по-евтиното и по-достълно за покупка жилище от не най-висок клас, не оскъпено от луксозни материали, строителните фирми представят нови продукти, които не са от най-високо качество, но отговарят на необходимите стандарти. Отговарят и на принципа на достъпнаст по отношение на цената.Това е един реверанс към масовия купувач, който е склонен към покупка за по-малка стойност.

Банките облякоха в нова форма предложенията си за кредитните заеми и те са далеч по приемливи, като лихвени нива и като обем на кредита. Продажбата на имот заради необслужвани кредити и за кредитната институция не е най-приемливия вариант за прекратяване на финансовите взаимоотношения. При условията  на намалели доходи, банките правят и компромиси. В някои случаи те са склонни да намалят лихвата и да направят отсрочка на главницата, докато клиентът се стабилизира. Повечето банки следват този стил за да се стига по-рядко до продажба на имота закупен с кредит. Отделно от това банките признават за доход на кредитоискателя,  дохода  от наем, хонорари, които допълват дохода му върху, който се осигурява.

Макар, че се отчита финансов колапс на строителните фирми, точно в условията на криза се строи най-високия небостъргач за България – 125,8 м.,  срещу „Интер Експо-център” в София. Усилено се строи и метрото в столицата. Очаква се с нетърпение  пускането на няколко лъча, за да се решат и проблемите със столичното задръстване в пиковите часове, например: Център – Надежда – Обеля,  Център – Лозенец,  Център-Дружба и т.н.

Най-често задаваният въпрос е:

ЩЕ ПРОДЪЛЖАТ ЛИ ДА ПАДАТ ЦЕНИТЕ НА ИМОТИТЕ?

Специалисти  в областта на недвижимите имоти казват, че  винаги през 10-12 години има цикличност и, макар да се очаква все още пад на цените, после може да има скок в пъти. Имоти, закупени на много висока цена, пак държат своята  стойност и са добра инвестиция , както и тези, които са закупени в настоящото време. Те остават най-доброто място за съхранение на парите, защото покупателната им сила е защитена.

ДА СЕ ОГЛЕДАМЕ  ЗА ВЪЗМОЖНОСТИ

Вместо да  се „открива отново топлата вода”, по-добре е да се ползва опита на другите. Необходими са много проучвания и информация за да се направи добра сделка. Нормално е купувачите да се страхуват от обезценяването на имота им в бъдаще, ако трендът продължи надолу. Но имотите не са еднакви и следователно те не са и стандартна стока, за да се оценяват с еднакви критерии. Цената  продължава да  зависи от познатата формула: ”местоположение, местоположение, местоположение”, но и от инфраструктурата, сградата, изложение, поддръжка, енергийна ефективност и т.н.
 Въпреки ниските наеми, на никого не е излишна една рента, макар сега по-бавно да се връща  инвестицията, която е направена за нея.
    
***

Хората, които имат опит от Запада и винаги  разчитат на себе си, знаят цената на парите. Те  могат да бъдат и лидери и мениджери в такава дейност като имотите.
Друг е, обаче, въпросът, кога и в кой момент, те биха преценили  евентуалното си включване. Малката инвестиция с голяма възвращаемост е добър вариант.
Никой не знае дали ще има устойчивостта да издържи всички изпитания поднесени във времето. Динамиката е голяма и запазени места за добри позиции, за никого няма.
 
В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В кръговрата на времето нашият живот преминава през различни жизнени цикли.
Всяко  десетилетие носи своите характерности. През какво ли не премина живота на хората, войни, време на задоволство от постигнатото, време на протести, хипита, юпита и т.н.

Иска ми се да спомена за времето на младите живеещи в градовете  професионалисти, така наречените юпита /Young Urban Professional /, които бяха феноменът на 80-те години и някои  психолози ги считат за фактор, който ще се окаже голяма движеща сила на ХХI  век.
Предлагам на вниманието на читателите днешния материал за да се въоръжат с умерен оптимизъм и дейстат с пресметнат риск, за да може евентуалната инвестиция в имот да им даде повече шансове, да бъдат в по-късния етап от живота си „мапита”.  Понятието „мапи”/от английски „mappi, mappis”, тоест, зрели, благоденстващи хора, новаторски настроени хора. Активнити и обичащи живота мъже и жени от тази социална грута пътуват по света, харчат пари за удоволствия, наслаждават се, тъй като животът им отдавна е подгигурен.Този термин се роди в Швеция, където дори издават и списание „М”, характеризиращо ги като зрели и разумни хора, разполагащи с време, пари и финансови възможности. Тези не са лишени от лични отговорности и не са само бонвивани.Те се впускат в проекти, начинания, водят активен живот.

Дали една такава инвестиция, като в имотите, дава  във времето шанса и на днешните млади, и на по-възрастното поколение, да не променят добрия вкус към чудесите неща в живота, които предразполагат към здраве, дълголетие и сигурност?

Разбира се отговорът на този риторичен въпрос се крие в гледната точка на всеки един от нас.
Така че, въпреки всичко – оптимизъм! По-доброто предстои…

Велика Данаилова
 
Tel. 359 2 879320778