Дръжте изкъсо имота си, ако и да сте далече…

Знаете  ли, че в днешно време делът на покупко-продажбите на земя и имоти, които се сключват между  продавач от България и купувач от чужбина е нарастнал значително… и продължава да нараства?
И със сигурност знаете, че българите, които в момента живеят и работят в чужбина се явяват едновременно и като “продавачи” от България и като “купувачи” от чужбина!

И не само при покупко-продажбите, но и при всяко взоимоотношение по притежаване и ползване на имот важат правилата и законите на съответните страни , чието познаване е от жизнено значение.

Знаете и това, че понякога такава комбинация може да се окаже изключително изгодна за този, който си знае не само интереса, но и законите…  Но може да се окаже и фатална, ако пропусне нещо, особено при някои бързо променящи се правила в България.

Продължаваме запознанството  с някои случаи, които положително не са единствени по рода си и някой ще може да ги съпостави със случилото се, и развоя на нещата, при него самия…

ВЪПРОС НА КУПУВАЧ ОТ ЧУЖБИНА

– Преди известно време купих жилище в Пловдив. Получих го с наемателите, които обещаваха, че ще го напуснат скоро. Но сега те използуват факта, че съм далече и отказват да излязат.  Искам да настаня в апартамента родителите си, но това не може да стане. Какво да правя?

ОТГОВОР: Ако договорът за наем на стария собственик  е вписан в службата по вписвания и има достоверна дата,той  е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок. Ако договорът  за наем е само със заверени подписи от нотариуса и не е вписан,тогава той е пак с достоверна дата, но действието му е не повече от една година. С изтичането на едната година договорът  може да се прекрати поради липса на основание наемателя да го обитава. Ако е вписан, както в началото споменахме и има фиксиран, например 3 годишен срок на действие, той по силата на  чл. 237 ал 1 доп.от ДВ бр.34 от 2000 г. не може да бъде прекратен до изтичане на този срок. В този случай не важи чл.323 от НК , за лице което е заело пез право имот. Това е член, по който въпросът може да се разреши законно.

ВЪПРОС НА НАЕМАТЕЛ

–  Настаних се в жилище, което е двустайно с една заключена стая. В договора за наем е упомената площта, която използвам. След 6 месеца хазяите настаниха в стаята тяхен роднина. Вкарана съм в така нареченото съжителство. Какви са правата ми? Не искам да живея така.

ОТГОВОР:  Ако доброволно не намерите компромисно решение, имате право да предявите иск за разтрогване на договора, разбира се не по ваша вина, тъй като  това условие за самостоятелно използване на жилището не е нарушено от ваша страна. Редно е да получите и неустойка, но това става само по уреден договор по  съответните изисквания с заверка от нотариус.

КОНСУЛТАЦИЯ  ЗА  СОБСТВЕНИЦИ

Националната агенция по приходите прави непрекъснато проверки в големите градове на страната за укриване на данъци от наеми, било от търговски обекти или жилища. Според  данни за три години  са укрити 14 милиона лева. Недекларирането  на доходи от наем са едни от най-честите нарушения. Доходите от наеми се обявяват до края на април всяка година.

ВЪПРОС НА БЪЛГАРСКИ НАЕМОДАТЕЛ ОТ САЩ

– Наемателят ми не си плаща текущите разходи за парно и закъснява с наема. Искам да прекратя договора си с него, но трябвало да го издиря!!!  Посъветваха ме да намеря хора, които да му прекъснат тока.  Или срещу  44 лв. електрическата компания сама можела да стори това…  
 
ОТГОВОР:  Действително, електричеството може да бъде прекъснато – но  само по заявка на собственика на жилището, ако става въпрос за електрическо табло във входа на кооперацията.
Това обаче може да направи само изряден собственик, който е декларирал доходите си, с изряден договор за наем. В противен случай във връзка с чл.237 ал.3 от ЗЗД, наемодателят дължи неустойка на наемателя за нанесени вреди. Неустойка може да се търси и при изрична уговорка упомената в договора. Ако нямате договор нещата стават изключително сложни… Ако имате – трябва да се запознаем обстойно с него за да бъдем категорични при  съветите ни.

ВЪПРОС НА  СОБСТВЕНИК НА ИМОТ, ПОЛУЧЕН ПО ДАРЕНИЕ

– Две дъщери сме. Родителите ни направиха дарение, етаж от къща – на сестра ми и апартамент – на мен.Те останаха да живеят  отделно. Сестра ми продаде етажа от къщата си. Родителите ни са живи, но може ли тя след време да изяви претенции към моя апартамент?
 
ОТГОВОР: По принцип тя може да изяви претенции и да оспорва дарението, но тъй като тя е  била обезщетена,  и ако нейната част е равна на вашата или малко по-малка се отменя иска по чл.227 от ЗЗД. Ако  правото на производство е надлежно уредено и са спазени всички условия и изисквания по разпоредителната сделка на дарението, тя няма основание да получи нищо.

ВЪПРОС НА  СОБСТВЕНИК НА АПАРТЕМАТ С УЧРЕДЕНО ДОЖИВОТНО ПРАВО НА ПОЛЗУВАНЕ

– Имам закупен апартамент от родителите ми с учредено право на доживотно ползване от тях. Мога ли да го даря в този случай на дъщеря си?
 
ОТГОВОР: Дарението може да бъде осъществено, но правото на ползване от тях остава,трябва да присъства и съпругата ви за да даде съгласие. В случая ползването от родителите ви се запазва и  при прехвърлянето на собствеността  от вас на дъщеря ви.

ВЪПРОС НА НАСЛЕДНИК НА АПАРТАМЕНТ, ЧИЙТО РОДИТЕЛ Е ДЛЪЖНИК:

– Получих наследствен имот от баща ми .Във времето обаче, той  е задлъжнял към Топлофикация и аз съм „погнат” от съдия изпълнител да погасявам задълженията му. Те също ли се онаследяват? Не са ли лични? Аз съм дарен от баща си. Не живвея в жилището. Баща ми почина.
 
ОТГОВОР: Да, всички тежести по жилището се пренасят като ангажимент на новия собственик, в случая визираме вас. Принципът е, че длъжникът отговаря с цялото си имущество. Законът предпочита интересите на кредитора пред тези на длъжника. Дарения следва да ги погасява. Не е задължително да сте ползвател. При всички случаи задълженията, които не са изтекли по давностен срок, остава да се погасят от вас.
 
В ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тъй като почти всичките ни примери са в по-голяма степен сблъсъци на интереси, използваме един дифинитивен член от книгата на Кант „Към вечния мир”, написана още В 1795 година, а така актуално звучащ и днес:

„Правната свобода не може, както обикновено се прави, да се дифинира с правомощието:  да вършим всичко, което искаме, стига да не накърняваме правото на никого…   никой не може да задължи правно другия за нещо,  без същевременно…да бъде задължен по същия начин.”

ОЧАКВАМЕ  ВАШИТЕ  ВЪПРОСИ!  ПОЗДРАВИ!

Велика Данаилова

Tel:  879320778