Знаете ли, че… вашият имот в България, може да не е вече ваш?
Редакцията на в. „България Сега” – Чикаго, помества материали, които са свързани с един болезнен проблем за редица наши сънародницши, които са оставили в България свои имоти без необходимата сигурност при тяхното ползуване от роднини, близки или други наематели. Други са станали жертва, или може да станат, на документни измами, чрез които по криминален начин са откраднали имотите им.
Материалите, които ще предоставим и отговори на въпросите ви ще получите от Велика Данаилова, която е дългогодишен консултатнт в областта на недвижимите имоти. Работи с юридически и консултантски екип от специалисти в офис”ТОВИСТО-М”, към КОНСОРЦИУМ-ИЗТОК”- лицензирано обединение с участието на повече от 150 офиса и София.
Когато сте далеч от бащината къща… Или от своя апартамент
Кризата в Европа и света преподреди хората занимаващи се с този бизнес и в България. Особено това се отнася за сферата на недвижимите имоти, където много хора получиха или изчерпиха кредита на доверие. Клиенти увеличиха имотите и парите си, но има случаи и на такива, които загубиха пари, пазари и инвестиции, нелоялно консултирани от, най-меко казано, „прекалено комерсиализирани” агенции за недвижими имоти.
Най-комплицираните случаи, обаче, се тези, с които се сблъсква човек, притежаващ добър имот в България, но живеещ в чужбина, и поради това не може да следи непрекъснатите промени в действуващото законодателство и промените. И не само това. Той не може още и да упражнява контрол върху имота си.
И така, при някои обстоятелства, по обективни или субективни причини, собственик може да загуби своя имот… Причината е недоброто управление на имота от чужбина, невъзможността да се ръководят отблизко необходимите действия. Жеивеещият далече от имота си стопанини често пъти е и ощетен от недобросъвестни наемател, направили нелоялни текущи разходи за ток, парно, топла и студена вод. Особено драматично е, когато нищо неподозиращият собственик разбере, че неговият апартамент или къща са… продадени! Вече не са негови! Наемателите, които се обявяват за „добросъвестно стопанисвали имота”, за който няма регламентиран договор, са го придобили съвсем законно по силата на давностен срок! Владяли са го повече от 10 години. И така може да постъпят и случайно наели жилището хора, и приятели и роднини…
Други предприемчиви българи, връщайки се в Родината си, понякога правят възможно най-неприемливата инвестция. Те не познават моментната ситуация, като неправомерно високите цени, не добрата локация или некоректен строител, който с години не завършва обекта си и т.н.
Важно е да се познават и условията за покупко-продажба на имоти, действията по онаследяване, завещаване и т.н. Целта на рубриката ни е да дадем на читателите на в. „България Сега” в Чикаго вярната, моментната и най-добрата информация по един от най-важните въпроси за всеки човек и всяко семейство – жилището, както и някои други недвижими имоти.
Кои са темите, по които нашият консултант Велика Данаилова ще говори пред вас?
Темите са твърде много. Нека отсеем най-болезнените, най-важните, най-честите, които могат да се случат на най-много българи, които живеят в Европа, Америка или Австралия, и са оставили имотите си в България без достатъчен или без достатъчно сигурен контрол.
1. В ПУБЛИЧНАТА И ЧАСТНА СОБСТВЕНОСТ.
Това са владение, ползване, разпореждане с имоти.
2. ЗЕМИ, СГРАДИ, ИМОТИ, ВЕЩИ.
Тук влиза придобиване, наследяване, делби.
3. КАДАСТЪР, ИМОТЕН РЕГИСТЪР.
Става дума за приватизация, концеси, аренда.
И тъй като всеки имот и въпросите възникнали с него са специфични, Вие мили читатели може да не разчитате само на основните тези, които ще изложа пред вас в статиите, а още и да задавате своите въпроси и да получите навремен отговор за всичко, което Ви интересува.
ЗАВЕРКА НА ПЪЛНОМОЩНО
Почти сигурна работа, която очаква всеки от вас е да упълномощите близки или други, специално натоварени хара да ви представляват, т.е. да извършват действия в Република България от Ваше име, е съставяне и заверяване на ПЪЛОМОЩНО.
В закона изрично е предвидено, че удостоверяваните от нотариусите действия – сделки, декларации, пълномощни и др. се извършват пред нотариуса и по правило в нотариалната кантора. Изключение е допустимо, но само относно мястото на извършване на действията извън кантората. При необходимост – в дома на лицето, чието действие са удостоверяв, в болница, в затвора и пр. Тези действия извън обичайната месторабота на нотариуса се таксуват по-скъпо.
Недопустомо е, обаче, ноториусът да удостоверява неприсъствието на упълномощителя! С други думо – да се извършва „задочно” нотариалното действие. Нотариусът следва да се убеди както в самоличността на лицето, извършващо съответното действие, в идентичността и верността на посочените в документа данни за него, така и в намерението му съзнателно да извърши удостоверяваното действие.Това става само при лично извършване на действието пред нотариуса и сверка на данните от документа на самоличност.
Ако пълномощното се издава за управление на имот, лицето което се упълномощава може да не присъствува при извършване на това действие. Записват се точно личните му данни – ЕГН и постоянен адрес. Описва се въпросният имот, доказан пред нотариуса с оригинален Нотариален акт. Подробно се описват и действията, които упълномощеният трябва и може да извършва, и пред кои инстанции. За сигурност на собственика се поставя клауза, че не се разрешава извършване на продажба и т.н.
Ако собствеността е на няколко души, пълномощното изисква разрешение и от всеки от тях.
Според обхвата на представителната си власт пълномощните биват :
ОБЩО /ГЕНЕРАЛНО/ ПЪЛНОМОЩНО
При него не са конкретизирани правните действия, включени в обемна представителната власт на пълномощника.
СПЕЦИАЛНО ПЪЛНОМОЩНО
В него се дават конкретни правни действия. Например, упълномощава се лице да събира наем от чужд, точно определен имот. Използва се още определението „изрично пълномощно” за еднократно действие.
С оглед на времето, за което са издадени, пълномощните са:
СРОЧНИ
Те имат фиксиран срок, след изтичането на който представителната власт отпада.
БЕЗСРОЧНИ
Независимо от названието си и те могат да бъдат прекратени. Основание за прекратяване на упълномощаването може да бъдат:
1.Оттегляне на пълномощното, това действие е необходимо да стигне само до упълномощения;
2.Отказ от пълномощно – това е едностранно волеизявление на пълномощника, с което той заявява,че от определен момент се отказва от възникналото в негова полза субективно право на представителна власт;
3.Кончина на упълномощителя или пълномощника.
Това погасява задълженията мужду двете страни.
КАК СОБСТВЕНИКЪТ ЩЕ ЗАЩИТИ ИМОТА СИ ОТ НЕДОБРОСЪВЕСТЕН ПОЛЗВАТЕЛ?
Понякога собственик, който е учредил право на ползване върху апартамента си установява, че ползвателят не се отнася към имота му с грижата на добър стопанин, дори напротив, руши го, нанася повреди и не се съобразява със задълженията си. Макар и нееднократно да е предупреждаван, той не променя действията си и продължава да вреди на имота…
По чл. 56 от Закона за собствеността /ЗС/, ползвателят има задълженията, първо – да ползва имота по предназначение и да не го променя съществено, и второ – има забрана да не го прехвърля на друг, тоест да не отчуждава правото на ползване.
Собственикът има защита по чл.61 от ЗС срещу ползвател, който не изпълнява задълженията си. Защитата се осъществява чрез иск до съда да се прекрати правото на ползване, ако ползвателят въпреки отправеното му предупреждение, продължава да си служи с вещта по начин, нанасящ и повреди, и нарушава задълженията си, защото съществено променя споменатата вещ.
Преди съдебния иск, обаче, трябва да съществува ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ до ползвателя и то трябва да е направено така, че собственикът да докаже, че такова е направил. Извършва се с нотариална покана,препоръчано писмо с обратна разписка,телеграма.
Ползателят трябва да е продължил да си служи необросъвестно с вещта по начина който застрашава същата от рушене, повреждане и т.н. и това трябва да се докаже от собственика. Тоест,че той, ползвателят, въпреки предупреждението му продължава да нарушава чл.56 отЗС, не спазва своите съществени задължения.
Ако ползвателят докаже, че е имало споразумение между него и собственика и е постигнато споразумение между двамата в тази връзка, ако е направил преустройство съгласувано с техническите органи, СОБСТВЕНИКЪТ НЯМА ПРАВО ДА ИСКА ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ.
Тежестта на доказване в случая лежи върху ищеца /собственика/, който трябва да докаже, че ползвателят нарушава задълженията си и поставя вещта в опастност от разрушаване и повреди.Такова прекратяване не може да се иска,когато разрушаването на вещта се дължи на причини, за които не отговаря при форсмажорни обстоятелства /наводнения, земетресения и т.н./ както и повреди от трети лица.
Като следствие от горепосоченото, трябва да бъде направен изводът за голямата отговорност при учредяването на право на ползване. То следва да се направи при възможно най-голяма гаранция от ответната страна.
ЗАВЕЩАНИЯ – СРОКОВЕ ЗА ОТВАРЯНЕТО ИМ
Завещанието може да бъде направено със свободен текст, в който се посочва ясно и недвусмислено волята на човека, който го прави в полза на друг.Посочват се лични данни, трите имена, поставя се дата и накрая подпис. Завещанието може да се съхранява от самия завещател и се прави само в един екземпляр. То може да се остави на съхранение и при нотариус, таксата е незначителна.
Всяко по-късно направено завещание, т.е. с последваща дата, анулира предишното.
Тази форма на придобиване на имот, понякога се атакува по различни причини от родниниския кръг. Най-често те са необезщетени роднини.
Всеки заинтересуван от завещанието, което му е направено, може да иска от районния съдия, където е открито наследството, да определи срок за представяне на завещанието, за да бъде то обявено от нотариуса.
Нотариусът обявява завещанието, като съставя протокол, в който описва състоянието на завещанието и отбелязва неговото разпечатване. Протоколът се подписва от лицето, което е представило завещанието и от нотариуса. Към протокола се прилага и книгата, на която е написано завещанието, преподписана на всяка страница от същите лица.
Съгласно чл.25, ал.2 от Закона за наследство, когато завещанието е било предадено за пазене при нотариуса, посочените по-горе действия се изпълняват от онзи нотариус, у когото се намира завещанието.
В закона НЕ Е ОПРЕДЕЛЕН СРОК, в който след смъртта на завещателя трябва да се отвори завещанието.
ЦЕНАТА НА ЗЕМЯТА
Кризта, в който се намираме, трябва да поправи и неразумните инвестиционни решения. В тази връзка цените на някои селски имоти силно се занижиха. В региона на Северозападна България около 200 села са напълно обезлюдени и още около 500 са на път да последват съдбата им. Това са резултати от изследване на населението от Института на БАН. Броят на опустяващите села в България годишно се увеличава с 10-15 и ако тенденцията продължи селското население ще изчезне в следващите 50 години. В момента то е 28%, а градското 72 %.
В офертите на недвижими имоти като основна характеристика обикновено се сочи само неговата площ с малка характеристика за локацията, и няма почти нищо за региона, за възможностите му за постоянно обитаване и поминък.
Трябва да се подхожда със задължително задълбочено проучване, ако има интерес за инвестиция. В момента има интерес към купуване на масиви на земеделски земи, но интерес е малко силно казана дума, става въпрос за търсене на земя със стойност не повече от 100-150 лв. на декар
Това са обикновено купувачите от аграрния бизнес.
В момента пазарът на недвижимите имоти е слаб. Икономическата криза стресира пазара и участието на хората, ангажирани в този процес е слабо. Много хора изчакват най-точния момент във времето за да го използуват рационално.
ПИТАЙТЕ ЗА ТОВА, КОЕТО ВИ ИТЕРЕСУВА…
Макар и несистематизирани, произволно избрани, въпросите които днес си изяснявахме дават познавателния минимум като база около темата за недвижимите имоти.С голямо уважение към аудиторията от читатели съм готова да отговоря заедно с юридическия екип, с който работя на конкретните запитвания, които вълнуват читателите .
От личен опит зная, че когато човек живее далече от родината си, много е трудно да преодолява разстоянията за да ръководи, контролира, да взема най-правилни решения при различните ситуации, ако няма актуална информация. Мисля, че ще бъде добро дело ако ви помогна да научите това, което ви трябва и искате да знаете. Това е и което ме мотивира и да участвам в тази рубрика за Вас.
Въпросите, които постъпят в редакцията ще получат своевремен отговор.
С най-добри пожелания:
Вили Данаилова, София
vili.danailova@abv.bg
